Срок службы монолитных домов
Stroimaster-nsk.ru

Строительный портал

Срок службы монолитных домов

На какой срок службы рассчитаны сегодняшние новостройки?

— Каковы сроки службы строящихся сейчас многоквартирных домов?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Усредненные сроки службы любых жилых зданий, в том числе новостроек, определяются официальными нормативами, согласно которым высокоэтажные многоквартирные дома «живут» примерно от 70 до 150 лет. Каждому типу домостроения отводится примерный период эксплуатации: панельные и блочные дома служат порядка 75 лет, кирпичные – около 100 лет, а монолитные, обоснованно считающиеся наиболее прочными, держатся в среднем 150 лет. Согласно нашим данным, в июле 2016 года в массовом сегменте в Москве шло строительство 59 монолитных и 38 панельных домов. Таким образом, из 97 строящихся жилых комплексов эконом-класса 60% имеют все шансы продержаться 150 лет, а 40% могут простоять от 70 до 100 лет. Практически все проекты в сегменте бизнес- и элитного класса строятся с использованием монолитных материалов высокого качества, поэтому прогнозы по их срокам службы самые оптимистичные: они могут продержаться даже более 150 лет.

Нужно понимать, что это лишь ориентировочные оценки: в реальности долговечность дома определяют качество материалов и регулярность проводимого ремонта. Также не стоит недооценивать влияние способа эксплуатации, ведь опасные ремонтные работы способны привести к обрушению всего здания. Каждый жилой дом должен ремонтироваться профилактически, для этого он периодически подвергается инспекции, в результате которой определяется процент износа. Анализируются состояние всех конструктивных элементов: фундамента, перекрытий, межэтажных лестниц, кровли и прочего. Если степень износа достигает 80%, то здание признается негодным для проживания. Поэтому судьба каждой новостройки, что сейчас находится на стадии строительства, будет определяться индивидуально.

Помимо физической негодности, существует и моральная. Старый дом может быть исправным, но при этом перестать соответствовать современным требованиям комфортабельности и благоустройства. Так произошло с некоторыми хрущевками, формально еще годными для проживания, но сильно отставшими от градостроительного развития, имевшими ужасный внешний вид и неудобные планировки квартир. А вот новостройки сейчас выглядят гораздо лучше — как по эстетическим, так и функциональным параметрам. Можно считать, что им не грозит преждевременное старение, и большая часть из них прослужит согласно положенным срокам. В зоне риска находятся лишь немногие жилые комплексы. С 2016 года мэрия Москвы наложила запрет на строительство панельных домов старых серий, однако некоторые девелоперы нынешних новостроек успели начать возводить свои проекты с использованием устаревших серий в тот момент, когда они еще были разрешены. Скорее всего, срок службы таких домов не превысит 50 лет.

Отвечает руководитель отдела маркетинга и рекламы Rezidential Group Светлана Гулюкина:

Срок эксплуатации домов, которые строятся по панельной технологии, составляет около 50-75 лет. При этом, помимо физического износа самих панелей как конструктивных элементов, важен и срок эксплуатации межпанельных швов. В большинстве случаев он составляет порядка 30-40 лет. Поэтому, несмотря на хорошее состояние несущих элементов, во многих домах индустриального советского домостроения обязательно проводился ремонт швов.

Если говорить о сегодняшнем дне, на рынке новостроек доля «панели» составляет не более 5%. Но в связи с тем, что большинство таких домов относятся к сегменту «эконом», спрос на квартиры в них остается довольно стабильным.

Большая часть объектов, которые строятся сейчас или будут возведены в ближайшем будущем, — это монолитные жилые дома. Они имеют более высокую прочность, хорошую звукоизоляцию и дают возможность архитекторам воплощать в жизнь оригинальные идеи. Срок эксплуатации таких зданий составляет 120—140 лет. По факту он зависит от материалов, которые используются при оформлении фасадов.

Отвечает управляющий партнер Gravion Group Юрий Неманежин:

Срок службы современных домов, независимо от технологии их строительства, то есть монолит ли это, кирпич или панель, составляет порядка 100 лет. Однако здесь необходимо понимать, что все зависит от того, какой материал используется при строительстве, и насколько качественно работают сами строители, так как иной монолитный дом может пойти трещинами уже на этапе ввода в эксплуатацию. Например, был случай, когда строительная организация производила залив фундамента в неблагоприятных погодных условиях без соблюдения технических норм. В дальнейшем при строительстве фундамент дома лопнул, и девелоперу пришлось останавливать стройку и срочно принимать меры для устранения последствий. Что касается панельных домов, то сегодня качество производимых модулей достаточно высоко и отвечает всем существующим требованиям. Вопрос заключается только в том, чтобы швы между панелями были тщательно заделаны качественными материалами. Также в дальнейшем фасад здания необходимо поддерживать в надлежащем состоянии. При соблюдении этих нехитрых правил дом будет стоять долго и крепко.

Отвечает директор ФРК «ЭТАЖИ-Краснодар» Вадим Камалов:

Прочность и долговечность дома зависит от строительных материалов, из которых он построен. Сроки службы для различных стройматериалов предусмотрены ГОСТами и СНИПами; они, как правило, измеряются циклами морозостойкости. Морозостойкость — это способность материала выдерживать попеременное замораживание и оттаивание в водонасыщенном состоянии. Этот показатель измеряется в циклах, а цикл условно обозначает календарный год. Во время стандартных испытаний изделие опускают в воду на 8 часов, потом помещают на 8 часов в морозильную камеру (это один цикл). И так до тех пор, пока материал не начнет менять свои характеристики (массу, прочность и прочее). Учитывая, что сейчас строители используют строительные материалы с морозостойкостью не менее 25 циклов и используют защиту фасадов зданий, благодаря чему смещается точка росы, можно смело говорить о сроке службы современных зданий не менее 70—100 лет.

Отвечает коммерческий директор SDI Group, девелопер проекта ЖК «Аккорд. Smart-квартал» Максим Каварьянц:

Сроки службы жилых зданий зависят от материалов, из которых они построены. Например, современный панельный дом в среднем имеет срок службы 50—75 лет. Кирпичные и монолитные дома могут служить до 200 лет, при этом вполне возможно, что монолитные здания просуществуют без капремонта около века. Однако здесь следует учитывать, что любое строение, особенно жилое, нуждается в бережной эксплуатации и без капитального ремонта дома сроки службы будут прямо пропорционально сокращаться: чем дольше дом простоит без необходимого ремонта, тем меньше будет его «жизненный цикл». Если учесть, что основной технологией возведения жилых домов в столичном регионе является именно монолитное строительство, то старение жилого фонда будет происходить намного медленнее. Современные панельные дома строятся по улучшенной технологии и потому тоже обладают хорошим запасом прочности, который при грамотной эксплуатации и своевременном ремонте, в том числе замене инженерных сетей, может быть увеличен до ста лет.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Проверка временем: какая новостройка самая долговечная

Приобретая будущую квартиру в строящемся доме, каждый рассчитывает получить не просто удобное и современное жилье, а такое, которое не придется регулярно ремонтировать, устраняя строительные огрехи, и которое вместе со всем домом в целом останется в сохранности и «хорошей форме» на многие-многие годы вперед. Долговечность здания зависит от разных факторов, например от качества строительства. Но именно его проконтролировать сложнее всего: далеко не все будущие владельцы квартир являются профессиональными строителями, да и пока дом возводится, на стройплощадку обычно не пускают. Еще один способ — ориентироваться на строительную технологию, применяемую в новостройке, и гарантийный срок. Эти сведения не скрывают, они известны заранее. О чем они могут поведать?

Правда ли, что монолитный дом простоит дольше панельного?

Принято считать, что у монолитных домов срок эксплуатации почти вдвое больше, чем у домов панельных. Но вот парадокс: по какой бы технологии дома ни возводились, в них есть множество абсолютно идентичных по строительной сути элементов. Например, одинаково обустроенные фундаменты, кровля и пр. А раз они одинаковы, то и срок их службы должен быть равным.

Так оно и есть. Скажем, фундамент согласно СНиПам может выполнять свою функцию 200 лет, а то и больше. Межэтажные железобетонные перекрытия должны исправно работать полтора века, а внутридомовые межэтажные лестницы — на 25 лет меньше. Жизненный цикл кровли, подверженной активным воздействиям внешней среды, укладывается в 50-летие. А вот ненесущим межкомнатным перегородкам (самым безобидным конструкциям, на которые основные нагрузки здания вообще не передаются) отводится лишь 40 лет. Меньше разве что у некоторых элементов фасада. Уже через 25 лет службы их хорошо бы поменять.

Более того: что каркас монолитного дома, что панели, берущие на себя нагрузки в панельном доме, тоже делаются фактически из одних и тех же материалов. Поэтому номинальный срок службы современных многоквартирных домов примерно одинаков и составляет более века. Хотя куда чаще озвучивают совсем другие данные: 75 лет для панельных зданий и 125 — для монолитных. Причина, по которой индустриальным домам «скостили» срок, в том, что это лишь средние показатели, для их расчета использовались в том числе и параметры панельных домов первых серий, которые на длительную эксплуатацию изначально не рассчитывались. Иное дело — здания, возводимые сейчас. Среди панельных серий есть такие, где в проекты заложен полуторавековой жизненный цикл. А это даже больше, чем у большинства монолитных.

Все ли монолитные дома одинаково надежны?

Рекламируя новостройку как монолитную, застройщики отчасти лукавят. Под этим термином могут подразумеваться абсолютно разные конструкции.

Цельномонолитные многоэтажные дома, у которых абсолютно все элементы отлиты в монолите, — явление редкое, потому что очень недешевое. Куда чаще монолитными делают лишь каркас здания да межэтажные перекрытия (хотя и монолитные перекрытия используются не на всех объектах, порой их делают из плит заводского производства). А вот стены таких домов могут быть из чего угодно. Например, из поризованных кармических блоков или кирпичей — такие новостройки правильнее назвать монолитно-блочными или монолитно-кирпичными. Для заполнения пространства между монолитным каркасом порой применяют и панели — почти такие же, как в панельных домах. Такое строение называется монолитно-панельным.

Читать еще:  Какую арматуру закладывают в монолитную плиту

Понятно, что чем меньше в монолитном доме «монолитности», тем менее долговечным он будет. Но это критично лишь для сейсмически активных регионов или тех, где регулярно дуют сильные ветра. Но Москва к таким явно не относится, здесь нет внешних природных факторов, способных серьезно повилять на долговечность здания. Поэтому различия в сроках эксплуатации домов разного типа будут минимальны. Если, конечно, те возведены качественно, в строгом соответствии с проектом и без строительных ошибок.

Можно ли по сроку гарантии оценить качество строительства дома?

Качество строительства дома теоретически можно было бы определить по сроку гарантии. Было бы логично, если б застройщики, полностью уверенные в собственных новостройках, распространили свою ответственность на более длинный период. Тем более что на законодательном уровне это никак не запрещается, оговаривается лишь минимальная планка, ниже которой отступать нельзя.

Для новостроек, где квартиры продаются по договорам долевого участия (ДДУ), такие требования прописаны в законе «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ). Там указано, что срок гарантии не может быть меньше пяти лет и исчисляется с момента подписания акта приема-передачи квартиры. Касается этот срок всех «компонентов» квартиры, за исключением технологического и инженерного оборудования (а это инженерные коммуникации, внутриквартирные счетчики, сантехника и пр.). Для них допустимый минимум гарантии — три года.

Если же новостройка возводится и продается по какой-либо иной схеме (например, как жилищно-строительный кооператив), вступает в силу закон «О защите прав потребителя». В статье 29 этого документа обозначен минимальный гарантийный срок для таких домов, и составляет он все те же пять лет.

Сравним минимально разрешенный срок гарантии, то есть пять лет, со средней продолжительностью жизни дома — 75 годами для панельного и 125 годами для монолитного.

Окажется, что для панельного здания гарантийный срок в 15 раз меньше обещанного среднего срока эксплуатации, а для монолитного — аж в 25 раз.

Что очень мало. Между тем еще ни один застройщик до сих пор не попытался в добровольном порядке увеличить длительность своей ответственности за постройку. Такое порой встречается лишь на загородном рынке, когда на индивидуальные дома дается гарантия 25, а то и 50 лет. А вот среди многоэтажных новостроек подобных примеров нет.

Сами застройщики объясняют нежелание удлинить срок ответственности тем, что после завершения строительства эксплуатацией домов занимаются и сами новоселы, и управляющая компания и через пятилетку именно по их вине в здании могут накапливаться проблемы. Объяснение, конечно, от лукавого, поскольку дефекты, возникшие от неправильной эксплуатации здания, к гарантийным случаям согласно законодательству вообще не относятся. Так что дело, скорее всего, в по-прежнему довольно высоком спросе на жилье, что позволяет застройщикам не соревноваться по критерию наилучшего качества строительства. Что для покупателей, конечно же, плохо.

Может ли гарантийный срок на новую квартиру быть меньше пяти лет?

Да, может. Меньше всего, как это ни парадоксально, везет тем, кто приобретает квартиру по самому желанному и безопасному для покупателей виду договора — купли-продажи. Такой застройщики предлагают оформить, когда дом уже возведен и зарегистрирован. В этом случае уже неважно, по какой конкретно схеме он строился, ведь этот процесс уже в прошлом, поэтому на законодательном уровне такая сделка регулируется вышеупомянутым законом «О защите прав потребителя», а конкретно статьей 19. Согласно ей при заключении договора купли-продажи минимальный срок, в течение которого покупатель может высказать претензии по приобретенной квартире, составляет лишь два года. Так что в этом смысле покупка квартиры в новостройке по договору купли-продажи менее выгодна, чем любая другая.

Зачем мне это знать?

Качество строительства — такой же принципиальный параметр при выборе новостройки, как юридическая надежность застройщика и корректность договора, который предлагается к подписанию. Но если юридическую сторону вопроса заранее проверить можно, то с качеством строительства все сложнее. Пока дом еще возводится, физически его не оценишь, а сами застройщики не очень-то спешат подсказывать покупателям правильное решение.

По мнению портала МосДольщик.рф, остается лишь один вариант — вдвойне придирчиво осматривать новостройку, когда та уже будет построена, то есть в момент подписания акта приема-передачи квартиры. К такому осмотру стоит подготовиться заранее, выяснить, на что именно нужно обращать особое внимание, и узнать, как формулировать замеченные, возможно, недостатки в ведомости дефектовки. Конечно, это не очень правильная тактика, но если другой не существует, не стоит пренебрегать хотя бы этим способом.

PRO новостройку +7 (499) 450-27-46 (Москва)

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Нормативы и сроки эксплуатации многоэтажек в России

Человек редко задумывается, что его жильё когда-то будет снесено. Родной уголок кажется вечным и незыблемым. Но всё имеет свой срок, как и жилые дома, которые рано или поздно превратятся в груду развалин. На их месте вырастет новостройка, в которую заселятся другие люди, и запустится новый цикл городской жизни.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46 . Это быстро и бесплатно !

Как скоро доживёт свой век пятиэтажная хрущёвка, монументальная сталинка или высотка в новом жилом комплексе?

Особенности эксплуатации дома

Вопрос о сносе старого здания рассматривается с разных сторон. Нормативные сроки эксплуатации – это, скорее, примерные цифры, по которым градостроители могут ориентироваться, но не обязательно следовать.

Старенькая пятиэтажка, построенная на хорошем фундаменте и с капитальным ремонтом, может простоять ещё полвека, в то время как новенький дом может пойти по швам через пару лет.

На что обращают внимание, когда ставится вопрос о сроках эксплуатации дома:

  • Состояние жилья. Самый важный пункт. Аварийные здания должны расселяться как можно скорее, ведь это угрожает человеческим жизням.
  • Экономическая целесообразность.

Сроки службы различных типов жилых домов

Каждая из эпох истории нашей страны привнесла в градостроительство что-то своё. Сталинская эпоха с её ампиром подарила стране красивые и прочные дома, послевоенная – огромное количество невзрачного, но доступного жилья. В новое время повсюду, как из-под земли, вырастают жилые высотки из стекла и бетона.

Что такое собрание собственников и как его проводить, узнаете здесь.

Всё это имеет свои нормативные сроки годности.

  • Сталинская застройка. Срок службы – 125-150 лет. Строились с 1930 по 1956 годы.
  • Жильё, которое можно без колебаний назвать элитным. Просторные комнаты, высокие потолки, красивая внешняя отделка здания – всё это отражало желание руководства страны показать, как растёт и укрепляется молодое советское государство.

В чем плюсы и минусы панельных домов, расскажет это видео:

Сроки эксплуатации строений по СНИП

В таблице представлены примерные сроки службы различных зданий.

10 лет

25 лет

От 50-ти лет

Уникальные здания, здания, имеющие культурную ценность (стадионы, театры, музеи, хранилища национальных ценностей)

От 100 лет и выше

Здания и конструкции, возведённые для временного проживания (киоски, павильоны, бытовки для строителей и рабочих, рыночные конструкции)
Здания и конструкции, эксплуатируемые в условиях агрессивного воздействия внешней среды (трубопроводы, резервуары химической промышленности, хранилища и т.п.)
Производственные, жилые и коммерческие здания массового строительства (жилые дома, производственные строения, магазины, здания бытового обслуживания и т.п.)

Экспертиза состояния жилого дома

Поводы для экспертизы:

  • Большой износ жилого здания;
  • Несоответствие требуемым нормам;
  • Судебное разбирательство.

Как определить, какая территория является придомовой, узнайте по ссылке.

Процедура осмотра здания экспертами выглядит так:

  • Визуальная оценка всех систем жилого здания (фундамент, несущие конструкции, санитарно-технические системы);
  • Инструментальная оценка всех систем жилого здания;
  • Осмотр условий проживания (качество питьевой воды, канализация, загрязнённость воздуха и почв).

Что такое ОДН и как их можно рассчитать самому, расписано в этой статье.

На основе экспертизы делается вывод о степени пригодности дома. Если износ составляет больше 70%, он будет признан аварийным. Немногим меньшая степень износа тоже является поводом либо к сносу здания, либо к капитальному ремонту.

Сколько стоят дома?

В случае, если дом не признают аварийным, но отдельные аспекты в заключении будут рассматриваться как несоответствующие нормам, будет ставиться вопрос о переустройстве и отделке здания.

Как можно управлять многоквартирным домом, подробнее тут.

Когда дом доживает последние дни

Решение о непригодности жилого дома выносит судебная комиссия на основании заключения экспертной группы.

Какие работы обязательно должны быть включены в благоустройство территории, читайте по ссылке.

Если решение вынесено, у здания есть два пути:

  1. Капитальный ремонт. Для него должны быть соблюдены два условия: техническая возможность произведения ремонта и его целесообразность. Ремонт может быть произведён, если здание имеет запас прочности и нет серьёзных рисков для его жильцов.
  2. Снос. Здание, признанное аварийным и потенциально опасным, подлежит сносу.

Какой дом лучше, смотрите в этом видео:

Жилищный фонд нашей страны постепенно изнашивается. Огромное количество жилых домов достались стране в наследство от Советского Союза, и многие из них очень скоро могут стать аварийными. Решение вопросов о строительстве новых домов – одна из важнейших задач, стоящих перед государством.

Какие дома лучше – кирпичные, панельные или монолитные

Панельные дома

Застройка многоквартирных домов по панельной технологии берет свое начало еще во времена Советского Союза. В конце 50-х годов 20-го века началось масштабное строительство панельных комбинатов для обеспечения жильем советских граждан. Такие строения «дожили» и до наших лет.

Технология строительства

Специфика данного типа строительства проста – методом «сбора конструктора» здание собирается из бетонных плит, а стыки между ними закладываются раствором цемента.

В настоящее время бетонные панели стали заменять сэндвич-конструкциями, сердцевина которых выполнена из материалов шумо- и теплоизоляции. Размеры у таких панелей больше, чем у их предшественников, поэтому в домах, построенных с применением сэндвич-конструкций, увеличены показатели высоты потолка и расстояния между несущими стенами, по сравнению с привычными бетонными панелями.

Плюсы и минусы панельных конструкций

  • На застройку уходит наименьшее количество времени (от 3 до 12 месяцев), по сравнению с кирпичными и монолитными.
  • Наиболее доступная стоимость жилья, за счет низкой себестоимости материалов и небольших затрат энергии и труда.
  • Проектный срок эксплуатации 40-50 лет. Реальный срок службы может быть до 1,5 раз больше проектного.
  • Первичный ремонт не требует приложения особых усилий. Панель имеет гладкую и ровную текстуру, которую с легкостью можно зашпатлевать самостоятельно.

Недостатками многоквартирных панельных домов являются:

  • Планировка спроектирована так, что ее невозможно изменить – большинство стен является несущими.
  • Низкий уровень звукоизоляции. Чрезмерно высокий показатель слышимости достигается из-за небольшой толщины панелей.
  • Плохая теплоизоляция. Причинами этого недостатка могут стать небольшая толщина панелей или некачественно заделанные стыки между ними, чем часто «славятся» недобросовестные застройщики. Повысить уровень теплоизоляции можно только самостоятельно установив дополнительный слой утеплителя, что влечет за собой дополнительные расходы.

Современные строения панельного типа превосходят советские в следующих показателях:

  • Заметно улучшена планировка помещения.
  • Есть возможность покупки квартиры с уже застекленным балконом и двумя санузлами.
  • Разнообразные фасады строений.
  • Качественные многослойные панели обеспечивают более высокие показатели шумо- и теплоизоляции.

Дома из кирпича

В настоящее время заметно сократился процент строительства домов из кирпича. Это обусловлено относительно высокой стоимостью материалов и длительностью работ, по сравнению с другими способами застройки. На построение многоэтажки из кирпича (10-18 этажей) уходит 1,5-2 года. Такой показатель на 30% выше, чем строительство монолитных конструкций и на 50% выше панельных. Современные кирпичные многоквартирные дома относят к сегменту премиум-жилья.

Технология строительства

Строения из кирпича являются наиболее пригодными для проживания, в частности, если при их строительстве был использован керамический кирпич. Материал керамики считается экологичным, способным к приему и отдаче влаги, а также к регулированию микроклимата в квартире. К тому же это отличный теплоизолятор, который позволяет сократить затраты на коммунальные платежи за отопление.

Также в строительстве многоэтажек могут применять силикатный кирпич. Его свойства теплоизоляции не такие высокие, так у керамического, поэтому стены дополнительно утепляют.

В настоящее время дома только из одного кирпича строят не часто. Застройщики отдают предпочтение комбинированным монолитно-кирпичным конструкциям. Такое исполнение позволяет увеличить эксплуатационный период здания и разнообразить его архитектуру.

Плюсы и минусы кирпича

  • С архитектурной точки зрения из кирпича возможно возведение любых конструкций.
  • Проектировщики не ограничены рамками типовых планировок.
  • Высокое доверие к материалу у покупателей.
  • Лучшие показатели тепло- и шумоизоляции среди всех технологий строительства.
  • Материал способен впитывать и отдавать влагу. Что избавляет от такой проблемы как возникновение плесени и грибков из-за сырости помещения.
  • Длительный срок эксплуатации – до 150 лет.
  • Наиболее приятные показатели микроклимата, то есть зимой в помещении не холодно, а летом не жарко.

Недостатков у материала значительно меньше, чем преимуществ, но они все же присутствуют:

  • Кирпич плохо проводит звуки, но не является гарантированной защитой от бытовых шумов.
  • Высокая стоимость квартир в строениях из кирпича.
  • Длительный период строительства.

Монолитные дома

В нашей стране монолитные конструкции завоевали популярность еще в 90-х годах прошлого века и до сегодняшнего дня не теряют своей актуальности.

Технология строительства

Особенность монолитной технологии заключается в поэтажном поднятии опалубки вокруг металлического каркаса, в которую заливают раствор бетона. Благодаря свободно разбираемым и собираемым опалубкам, можно залить бетонную конструкцию любой сложности и этажности. За счет чего каждое строение получает индивидуальный дизайн.

Специалисты разделяют способ возведения здания на следующие типы:

  • Монолитный – цельная монолитная основа дома.
  • Монолитно-каркасный – в роли каркасных элементов выступают железобетонные колонны и перекрытия. Наполнением опалубки может стать не только бетон, но и кирпич.

Плюсы и минусы монолитных домов

Как и любая другая технология, монолит имеет свои плюсы и минусы. Среди преимуществ можно выделить:

  • Возможность строительства круглый год. В зимнее время года, при минусовой температуре, раствор бетона подогревают, поэтому работа не останавливается.
  • Этажность монолитных конструкций не ограничена.
  • При протечке труб или другого источника воды затопление соседей исключено благодаря цельному исполнению конструкции.
  • Даже в черновой отделке квартиры стены имеют ровную и гладкую поверхность, что значительно упрощает процесс ремонта.
  • Эксплуатационный период здания может составлять до 150 лет.
  • Застройщики монолитных домов предлагают услугу свободной планировки квартиры.
  • Технология цельной конструкции с равномерной осадкой устойчива к образованию трещин.
  • Высокий показатель теплоизоляции.
  • Относительная звукоизоляция. Этот пункт можно отнести и к преимуществам и к недостаткам одновременно, все зависит от характера звука. В монолитном доме бытовых звуков от соседей слышно не будет, но ударные шумы по стенам, такие как штробление, передаются по всему строению.

К недостаткам можно отнести:

  • Длительный период строительства.
  • Высокую стоимость

В таблице представлено сравнение панели, кирпича и монолита.

Сколько простоит ваш дом?

Приобретая в собственность квартиру, покупатели уверены, что совершают выгодную инвестицию. Вторичное жилье можно будет, в случае надобности, заново продать, обменять с доплатой на новостройку, завещать потомкам. Но проходят годы, здания ветшают и «квадратные метры» падают в цене, а городские власти не спешат признавать строение ветхим для того, чтобы бесплатно обменять его на новое. Сколько лет жизни отпущено российским домам разных категорий?

Нормативные сроки эксплуатации зданий

Срок эксплуатации жилого дома, заявленный строителями, как правило, всегда меньше реальной износостойкости объекта. На долговечность строения влияют условия эксплуатации: природные, атмосферные факторы, а главное – отношение жильцов к общедомовому имуществу, наличие регулярных ремонтов.

Капитальные здания, построенные из качественных, дорогих материалов, стоят дороже, чем дома эконом-класса, но требуют меньших затрат на эксплуатацию.

Физический износ здания предполагает потерю первоначальных технических свойств объекта: снижение прочности материалов, устойчивости конструктивных и отделочных элементов, ухудшение состояния коммуникаций.

Под моральным износом подразумевается устаревание планировок, несоответствие конструкции дома современным требованиям жизни, снижение комфорта проживания из-за устаревания инженерного оборудования, неэкологичного окружения и других веских причин.

Сроки заявленной службы жилых домов в РФ

Переводя инженерную терминологию на бытовые формулировки, констатируем: «сталинские» дома довоенной постройки, возведенные с большим запасом прочности, без экономии на материалах, призваны были прослужить своим владельцам не менее 125 лет, а «сталинки» послевоенного периода – 150 лет. Дома из кирпича служат не менее 100 лет, как, впрочем, панельные и блочные 9-16-этажки. У современной «панели» срок службы еще больше: она обязана простоять 120 лет, а многоэтажные здания из кирпича и монолитного железобетона – 150 лет.

У «хрущевок» официальный срок службы заявлялся в 25 лет для сносимых, и в 50 лет – для несносимых серий.

Если здание изношено менее чем на 10%, его состояние считается хорошим. Удовлетворительными в той или иной степени признаются здания с износом от 11 до 30-40%, неудовлетворительными – от 41 до 60%. А вот здания со степенью износа от 61 до 80% считаются уже ветхими. Что же касается построек со степенью износа свыше 80% – это аварийные, опасные и непригодные для проживания здания.

«Слабое звено» жилфонда

«Хрущевки» строились из железобетонных сборных панелей, кирпича или крупных ЖБ-блоков. Причем кирпичным и крупноблочным панельным «малоэтажкам» эксперты пророчили до 150 лет жизни. И хотя большинство из них могли простоять довольно долго, у населения накопилось много претензий к их конструктиву: отсутствие лифтов и мусоропроводов, низкие потолки, тонкие стены, тесные кухни, газовые колонки, сидячие ванны, неудобные планировки и малые метражи квартир депрессировали жильцов. Квартиры в «хрущевских» домах не соответствовали современным требованиям к комфорту, а главное – «пятиэтажки» занимали сотни квадратов дорогой столичной земли, на которой можно было бы возвести здания, в четыре-пять раз выше старых «панелек». В итоге решено было самые старые «панельки»-«хрущебы» снести, а наиболее прочные (крупноблочные пятиэтажки серий 1-510, 1-511 и 1-515, а также кирпичные дома серии 1-447) – реновировать, утеплив стены и надстроив сверху еще несколько этажей. В итоге в столице РФ (как и в Санкт-Петербурге, Казани, Уфе, Сыктывкаре) была проведена экспериментальная реновация нескольких зданий, после чего проект все же получил ярлык «нерентабельно». В 2015 году еще шел разговор о капремонтах и модернизации несносимых серий «хрущевок», но в 2016 году на официальном уровне об этих планах уже не вспоминали.

Темпы сноса «хрущевок» замедлились

Программа сноса «хрущевок» бодро стартовала в Москве в 2006 году, с целью завершить освобождение городского пространства от домов серий К-7, 1МГ-300, 1605-АМ, II-32 и II-32 к 2010 году. Но финиш проекта постоянно переносился на более поздние сроки, и теперь городские власти Москвы обещают снести оставшиеся 80 домов только к концу 2018 года. Адреса «пятиэтажек», подлежащих сносу в ближайшее время, можно увидеть здесь.

Всплеск активности граждан, вселявшихся в «хрущевки» с целью скорого улучшения условий проживания, был недолгим. Даже к домам, официально внесенным в список предназначенных на снос, не спешит подъезжать демонтажное оборудование.

Сотни московских семей годами «сидят на чемоданах» в надежде, что не в этом, так в следующем году их все же переселят в новостройку из ветхой «хрущевки». Но кризис вносит свои коррективы: власти каждый год замедляют темпы выполнения обязательств по программе комплексной реконструкции кварталов.

Главной причиной остановки демонтажа ветхого жилья стало отсутствие финансирования. Большая часть «хрущевок» сносилась за счет городского бюджета, а примерно четверть – за счет инвесторов, заинтересованных в освоении освободившихся территорий. С приходом новой администрации в мэрию некоторые старые контракты были расторгнуты, а новые так и не были заключены.

«Проблема нарастает, как снежный ком, – сетует член Общественной палаты РФ Георгий Федоров в интервью газете «Известия». – Программа сноса «хрущевок» застопорилась, а вскоре на повестку дня встанет вопрос о судьбе 9-ти и 12-этажных домов, также построенных в 60-е годы прошлого века».

Вице-президент Ассоциации строителей России, президент Научно-производственного центра «Стройтех» Владимир Уткин настроен более оптимистично:

– Что касается в целом бетонных сооружений, нужно учитывать законы химии и физики. Если дома из железобетона построены из обычного (не активированного) цемента марки М400-М500, то с годами прочность их стен и фундамента лишь увеличивается: микрогранулы смеси входят постепенно в химические реакции, что ведет к уплотнению, можно сказать – «окаменению» конструкции.

Так что построенные в 60-70-х годах жилые здания могут простоять еще очень долго. Вопрос их замены может возникнуть на фоне требований к эстетизации городской среды, модернизации жилого пространства. Снаружи старые здания выглядят довольно блекло: непрезентабельно, однотипно. Квартиры в старых «панелях», возможно, не устраивают современных жильцов из-за низких потолков, неудобства планировок, морального устаревания. Эта задача может рассматриваться в ракурсе проблем градостроительства, архитектуры, требований социума. Но, повторю, с точки зрения конструктива запас прочности у зданий, построенных из железобетона, довольно большой. Заявленный когда-то строителями срок службы по факту – явно занижен. Насколько мне известно: нигде в мире от старости, без внешних воздействий, ни один железобетонный дом еще не упал.

ЧП случаются технологические: может произойти обрушение дома из-за взрыва бытового газа или иных взрывоопасных веществ, по причине пожара, землетрясения. Могут со временем прийти в негодность коммуникации: сгнить трубы, расшататься двери, рамы, осыпаться штукатурка… Но несущие конструкции у панельных «многоэтажек» достаточно прочны. Сегодня скорее можно ожидать ЧП из-за ошибок, случающихся при монолитном домостроении – из-за нарушения технологий. Когда дом «собирают» на морозе и из экономии энергоресурсов не всегда прогревают участки, где идет бетонирование, либо в неоправданно большом количестве применяют хлорсодержащие добавки в бетон, которые в итоге вызывают коррозию арматуры. Могут произойти какие-то частичные обрушения конструкций. Итого: самопроизвольное обрушение дома из сборного железобетона – событие крайне маловероятное.

Снос или надстройка плюс капремонт?

Согласно не раз озвученным планам городских властей, не только «хрущевки» несносимых серий, но и дома брежневской эпохи, построенные в 60-70-х годах с большим запасом прочности, могут быть подвергнуты реновации путем капитального ремонта, утепления фасадов вентилируемыми панелями с каменной ватой и достраиванием нескольких этажей. К примеру, в Тимирязевском районе Северного округа планировалось подвергнуть реконструкции с надстройкой целых 24 дома. Реконструкция кварталов была запланирована властями на 2010-2020 годы, о чем сообщается на портале Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы. К реновации домов несносимых серий в Москве планируется приступить после 2018 года, когда окончательно завершится программа сноса «пятиэтажек». Модернизации подвергнутся кирпичные и крупноблочные дома от 1 до 4-х этажей общей площадью 24,5 миллиона квадратных метров. Причем финансироваться этот масштабный проект будет за счет частных инвесторов и самих жителей города – в рамках программы капремонта.

Порядок признания жилых домов аварийными определен постановлением Правительства Москвы от 18 июня 2012 года № 274-ПП «Об организации работы Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы».

Если ветхие жилые здания не признаются специальной комиссией аварийными, основания для их сноса отсутствуют. Тогда у жителей остается последняя надежда на масштабный, основательный капитальный ремонт с заменой коммуникаций и всех аварийных конструкций.

В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 29.12.2014 г. № 832-ПП «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы», определен адресный перечень многоквартирных домов, в которых будут проводиться мероприятия по комплексному капитальному ремонту. Всю информацию по этому вопросу можно найти на официальном сайте Департамента капитального ремонта города Москвы.

Инвестиции в недвижимость. Часть 7. Монолит.

Монолитные дома начали строить в нашей стране около 20 лет назад. Но данная технология новая только для России, на Западе технология монолитного домостроения существует уже лет 50. В Европе по монолитной технологии построено более 80% жилых домов, в Японии – около 90%.

Процесс монолитного строительства состоит из следующих основных технологических этапов:

  • Установка опалубки.
  • Устройство арматурного каркаса.
  • Заливка бетона.
  • Прогрев (в зимнее время).
  • Уход за бетоном.
  • Снятие опалубки.

Сама по себе опалубка — это прочные щиты разных конфигураций, на основе которых и создаются необходимые формы.

Сегодня набирает популярность, особенно в строительстве малоэтажных жилых домов, технология несъемной опалубки. Панели несъемной опалубки делают или из пенополистирола, или из другого теплоизоляционного материала.

Монолит имеет для частного инвестора в объекты жилой недвижимости ряд важных преимуществ по сравнению со своими конкурентами.

Преимущества перед панельными домами

Срок эксплуатации . Срок эксплуатации монолитного дома – не менее 150-200 лет, в то время как проектировочный срок эксплуатации панельного – 50 лет.

Нагрузки на межэтажные перекрытия. Нормативная нагрузка на межэтажные перекрытия (600 кг на 1 м2) выше в 3 раза, чем в панельном доме, что позволяет устанавливать тяжелое бытовое оборудование (джакузи, мини-бассейны, сауны).

Влияние влаги. В монолитах нет стыков, нет и опасного влияния влаги на конструкцию в отличие от панельного строительства.

Звукоизоляция . Еще одним немаловажным преимуществом монолитного дома является его хорошая звукоизоляция. Конструкция не содержит пустот и швов, т.е. того, что позволяет звуку свободно распространяться, поэтому Вы не услышите ни вечеринку соседа за стенкой, ни шум транспорта за окном.

Теплоизоляция. Достигается з а счет отсутствия стыков и сварных швов .

Возможность перепланировки . Квартиры в домах, построенных по технологии монолитного домостроения, идеально приспособлены для индивидуальных перепланировок.

Преимущества перед кирпичными домами

Сроки строительства . Сокращение продолжительности строительства в 2,5-4 раза. Тут нужно отметить , что если раньше толщина кирпичной кладки по СНиПам должна была составлять 510-640 миллиметров, то новые нормы теплосбережения требуют увеличить ее до полутора метров. То есть расходы на материалы и, как следствие, трудоемкость работы для кирпичного дома сразу возрастают в три раза.

Осадка дома . Монолитная конструкция дает равномерную осадку дома при весеннем таянии снега или при естественной осадке почвы, перераспределяя нагрузку и предотвращая образование трещин, в отличие от кирпичных зданий.

Гладкость стен и потолков . Чуть ли не главной претензией, предъявляемой потребителями к жилью в кирпичных домах, являются неровные потолки. Это связано с тем, что пустотные плиты межэтажных перекрытий до сих пор производятся по устаревшей технологии и не всегда идеально совпадают по геометрии. При монолитной технологии потолок однороден, поскольку он также как и стены заливается в форму-опалубку, образуя ровную гладкую поверхность.

Большой показатель жесткости . Монолитные дома имеют очень хорошие показатели жесткости. Это одни из самых надежных зданий. Такую технологию строительства применяют в сейсмически активных районах. Дома построенные по этой технологии выдерживают землетрясения до 8 баллов, а в случае взрывов газа квартира в монолитном доме может спасти свое хозяина.

Использование тяжелой техники на стройке . Монолитная технология, даже при возведении многоэтажных зданий позволяет обойтись без применения тяжелой строительной техники. Прямо на стройплощадке монтируются специальные формы (опалубка), повторяющие контуры будущего элемента здания, в которые устанавливается арматура и заливается бетон. После затвердевания бетона получается готовый конструктивный элемент здания. Опалубочные элементы затем демонтируются.

Недостатки монолитных домов

Риск нарушения технологий строительства . В случае ведение строительства в зимний период при температуре ниже -5 С требует специальных мероприятий, препятствующих превращению воды в составе бетона в лед. В противном случае прочность стен падает в разы. Строителям приходится зимой подогревать бетон или свежевылитые стены в процессе их высыхания.

Конструктивные особенности. В некоторых домах межэтажные перекрытия выходят наружу, поэтому зимой они проводят холод и полы становятся довольно холодными.

Сроки строительства. В среднем панельные дома строят 1.5-2 года и согласно технологии строительства монолитные стройки консервируют на зимнее время.

Стоимость. Есть мнение, что стоимость похожего объекта жилой недвижимости в панельном доме и монолите в среднем отличается на 10-15% в пользу панели. Но на этот факт есть интересное мнение специалиста (полную статью см. http://korona-beton.com/news/4/ ) :

“Если смотреть по рынку Москвы и Подмосковья, то ситуация даже обратная. Сейчас панель продают чуть ли не дороже монолита. В целом же по рынку цена метра почти одинакова, что в монолите, что в панельке.

Что же касается себестоимости, то тут зависит от конкретного застройщика. Для меня лично дешевле монолит. Если в структуре компании все свое, своя генподрядная организация, то монолит выходит дешевле панели. С панелью вообще очень интересно получается. Ее себестоимость ниже, чем у монолита, но если рассчитывать исходя из отпускной цены для застройщиков, то панель выходит дороже. Почему? Чтобы начать производить панель, нужны очень большие капиталовложения, нужно иметь огромные заводы. Все наши домостроительные комбинаты – они, по сути, монополисты, они тебе называют цену, и ты вынужден у них за эту цену покупать. С бетоном все гораздо проще, никаких огромных капиталовложений не требуется.”

Эти слова находят отражение в реальности. Сейчас большие районы плотной застройки в основном осваиваются крупными известными застройщиками и чаще всего в таких районах возводят жилье с применением панельного строительства. При этом выходящие на рынок мелкие застройщики ведут свое строительство по монолитной технологии, что, вместе с конкурентной борьбой за покупателя, делает монолитные дома все более доступным.

Подводя итог, хочется еще раз высказать мнение, что в долгосрочной перспективе монолитные дома в нашей стране будут становиться все более привлекательными, особенно на фоне износа огромного количества старых панелек.

Ссылка на основную публикацию
×
×
Adblock
detector